EL REGISTRO COMO INSTRUMENTO DE CERTEZA DE LA PROPIEDAD

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Por : Jose Antonio Alvarez Caperochipi

Doctor en Derecho Profesor Principal de la Universidad de Navarra España

Por la publicación en unos libros de la propiedad, de los derechos reales y de ciertos créditos y cargas, se pretende que todo el mundo pueda conocer quién es el propietario de un bien inmueble y cuáles son los gravámenes o limitaciones que recaen sobre la propiedad inmueble (usufructo, derechos de adquisición preferente, créditos privilegiados). Se pretende resolver la aporía de la incerteza del título al no reconocer eficacia (o por la inoponibilidad) a los títulos no registrados, y se protege con ello al comprador y al acreedor, a los que, dada la preferencia del título registrado, se facilita la prueba de su adquisición y la acreditación del rango de su derecho.

La certeza de la causa es más difícil de conseguir, pues exige calificar el título, lo que es propio de registros evolucionados. También presenta un grave problema la certeza del objeto, lo que promueve una evolución paralela de registro y catastro. La incidencia del tiempo en la inadecuación sobrevenida del derecho y de su objeto, es un problema en sí mismo irresoluble.

Además, de ordenar el título de la propiedad, el registro descubre también un inesperado tesoro: la seguridad del crédito. Propiedad y crédito son las dos caras del mismo fenómeno, la certeza de la propiedad favorece la certeza del crédito.

Y en el desarrollo ordinario del registro inmobiliario, mediante registro no solo se consigue una garantía abstracta y genérica publicando propiedades, sino que el registro pretende llegar a dar al crédito la misma garantía y certeza que da a la propiedad. La tutela del crédito se consigue no solo porque el registro publica e identifica propiedades, sino también porque el registro afecta inmuebles a deudas concretas. El registro de la propiedad privilegia o define la preferencia de ciertos créditos mediante el principio de la afección singular: esto es, nace la hipoteca, por afectar bienes concretos al pago de deudas concretas según unos órdenes de prioridad y preferencia basados en su constancia registral (hipoteca, anotación preventiva) realiza los créditos, y tras dar certeza a los créditos simplifica su concurso, preconstituye y simplifica mediante ello el juicio ejecutivo y concursal.

La constancia registral de los títulos de crédito más relevantes permite ordenar el rango de los créditos, y facilita la ejecución procesal de los créditos (y racionaliza el concurso de los acreedores en caso e insolvencia).

Por el principio de especialidad, el Registro de la propiedad pretende igualmente fundar el crédito sobre bases seguras. Frente a las cargas universales ocultas (hipotecas generales tácitas) se establece el principio de especialidad de las cargas (sistema de hipotecas expresas de inscripción obligatoria); frente a las cargas ocultas, el principio de especialidad registral de los créditos (hipoteca voluntaria y anotación preventiva de créditos), lo que permite también resolver en base al registro (rango registral) los principales problemas que plantea el conflicto entre los acreedores en caso de insolvencia de su deudor (en el proceso ejecutivo, concurso de acreedores o en la tercería), y permite fundar el procedimiento ejecutivo judicial y la ejecución singular administrativa en el registro y ordena también el sistema de los créditos especialmente privilegiados (hipotecas legales o voluntarias, y derechos reservados por una anotación o nota). Y también simplifica el proceso judicial ordinario y ejecutivo, acorta los plazos judiciales, simplifica los formalismos burocráticos, evita investigaciones exhaustivas, facilita la prueba. En definitiva en base al registro pueden ordenarse el crédito y el título ejecutivo de créditos, fundarse sistemas directos de ejecución y concurso, y simplificarse los procedimientos judiciales ordinarios.

El Registro de la propiedad pretende superar la dicotomía entre derechos reales y derechos de crédito, que en la tradición del derecho romano y del derecho común se resolvía mediante la preferencia de la propiedad sobre el crédito. Mediante el registro de la propiedad la tutela del comprador y del crédito (el tercero) se hacen compatibles con la tutela de la propiedad (la justicia de los orígenes).

El formalismo y la publicidad son siempre una garantía del derecho frente a la palabrería de leguleyos o a los sueños dogmáticos de los burócratas; la publicidad pretende, además, ser una garantía objetiva de justicia, pues la propiedad deja de ser una pura apariencia para llenarse de realidad sustancial (la identidad del Estado, señor supremo de una colectividad, que con el Registro define, redistribuye y ordena la propiedad). 

El registro presupone una filosofía redistributiva de la propiedad que se asienta siempre en un título público; la soberanía da un sentido universal y colectivo a la apropiación de un territorio, y una ontología pública a la propiedad. Sólo porque existe el Estado puede existir el Registro de la Propiedad; el Estado (y las nuevas categorías dogmáticas que presupone), es el motor de un nuevo concepto de propiedad sobre el que se asienta un nuevo sistema financiero y económico. Porque existe el Estado, la propiedad tiende a asimilarse a un título público, y es algo distinto y exterior a las cosas mismas.

El registro de la propiedad es el instrumento de formalización de la propiedad como título. Desde otro punto de vista, solo porque existe el Registro existe el crédito; y el crédito es la realidad y fundamento de un derecho de propiedad mucho más popular y menos autoritaria que el derecho basado en la propiedad como tradición. El Estado y el crédito son la misma cosa, y ambos se fundamentan en una realidad esencialmente formal de titulación y los derechos de propiedad y de crédito: la protección del tercero.

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